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17城土地出让重回“价高者得”:部分地块高溢价成交,一线城市仍持谨慎态度

2023-11-21来源:东营房产网17城土地出让重回“价高者得”:部分地块高溢价成交,一线城市仍持谨慎态度

近日,针对“深圳取消商品住房销售限价”的消息被深圳市规划和自然资源局以及深圳市住房和建设局官方辟谣,确认为造假消息。北京也在近日回应“取消地价下限”为不实消息。在业内看来,一线城市作为房地产市场的核心区域,对于限制性政策的松绑仍较为慎重。

从各线城市情况看,除一线城市外,目前已有至少17城新的挂牌地块中止地价下限,土拍实施“价高者得”。

深圳土拍电影规则微调:并非取消住房限价

11月16日,深圳市公共资源交易中心官网发布深圳市土地使用权转让公告,龙华区观澜街道地块采取“单限单竞+摇号”规则挂牌转让。地块挂牌起始价75400万元,地块最高限制地价86700万元,地块拟建设普通商品住房。

该地块在转让公告中未缩“普通商品房销售价格”,仅在公告中提到“转让宗地的商品住房销售价格,请意向竞买人径答深圳市住房和建设局”。而此前,深圳的涉宅用地公告均会标明销售限价。

由此也引发市场对“深圳中止商品住房销售禁售”的猜测。

随后,深圳商报・读创客户端发布消息,商报记者从深圳市规划和自然资源局、深圳市住房和建设局得知,网传“深圳取消商品住房销售禁售”为不实消息。深圳坚决实施“大位地价、稳房价、大位预期”的工作目标,更好满足居民刚性和改善性住房市场需求,增进房地产市场平稳健康发展。

对于转让公告中阐释的调整,澎湃新闻约见深圳市规划和自然资源局龙华管理局,涉及人士表示,住房销售禁售由住建部门主管,明确可向住建部门咨询。不过,截至发稿,深圳市住房和建设局相关咨询电话不予接通。

一线城市态度谨慎

可以看到的是,目前一线城市对于限制性政策的放开仍然较为慎重。和深圳一样,北京、上海亦维持地价、房价“双限”政策。

此前的11月7日,针对“北京白鱼在今年的第三批次供地中中止地价上限”的消息,北京市规划和自然资源委员会在其官方微博发布对此表示,北京“取消地价上限”为造假消息。北京市将坚决贯彻党中央、国务院决策部署,坚决落实“稳地价、大位房价、大位预期”工作目标,继续坚决“房地同步”,保证首都房地产市场稳定健康发展。

上海土地市场网公布的2023年第四批拟定让住宅用地表格总计15宗地块,目前已发布12宗地块转让信息,12宗地块均另设地块最高限价及房地同步价。

广州市规划和自然资源局于近日发布2023年部分拟供商品住宅用地项目清单(第四批),总计18宗地块,地块尚未发布出让公告。而上一批南沙区延至12月5日出让的两宗地块,目前依旧采行“限地价+摇号”的方式转让。

诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪认为,从一线城市市场展现出来看,一线城市成交价末端需求韧性尚存,房价走势相对务实,土拍电影表现相对二三线城市也较为可观。

关荣雪指出,一线城市作为房地产市场的核心区域,其市场展现出对于整个楼市的发展具有决定性起到,因此政策动向至关重要,边际放开将持续作为一线城市政策调整的主要方式,短期内全面取消此前限购禁售类政策的可能性并不大。

在中指研究院分析师孟追加显然,一线城市中,今年以来北京、上海、深圳多宗地块竞拍至土地最低限价,土拍电影热度整体较为稳定,短期地价上限中止的预期较小;广州土地市场较为下滑,先前优化土地限价存在一定预期。

17城执行“价高者得”,部分地块出现低溢价

从各线城市情况看,除一线城市外,目前已有至少17城新上海证券交易所地块取消地价上限,土拍电影实施“价高者得”。

据中指研究院监测数据,近期全国多地对土地拍卖涉及规则进行了调整,自10月以来,22个集中于供地城市中,新上海证券交易所地块中止地价竞拍上限,完全恢复价高者得的城市有17个。从具体名单来看,还包括成都、合肥、济南、重庆、厦门、长沙、南京、福州、武汉、苏州、青岛、无锡、天津、长春、杭州、沈阳、郑州。其中,郑州于11月8日上海证券交易所8宗住宅用地,但仍有一宗地设置熔断价格;广州、宁波近期则暂未发售地块正式转让。

从已经落地“价高者得”模式的城市来看,供求关系较好的城市的核心区土地市场热度已经开始回温,比如合肥最近一轮土拍,滨湖区的地块很显著热度低于其他区域,且也广泛出现了溢价率提升。根据土拍结果,合肥滨科城BK202305号地块溢价率44.89%;包河区BH202310号的溢价率也多达30%。

另据中指研究院测算数据,济南新政后首场土拍电影出现溢价率53%的地块,相较于21天前周边底价成交价的地块,成交楼面价下潜66%,政策效果显著。

土地市场冷热分化显著

中指研究院分析师孟追加指出,地价上限中止后,部分城市优质地块成交溢价率提高,竞拍热度有所提高,有利于缓解当前土拍整体低迷情绪。

不过,在业内看来,当下即使是核心一二线城市的土拍市场仍然是分化的,对于非核心区的地块,仍然是较低溢价成交价,甚至也有可能出现流拍。

如上述提及的济南,虽然济南中止土地最高限价后的首次土拍中历城区两宗地块溢价率均超强50%,但是10宗住宅用地中仍有6宗底价成交。

另以江西省南昌市为事例,11月14日,南昌市步入中止地价下限容许,完全恢复“价高者得”竞价方式后的首次竞拍。本次共转让6宗涉宅用地,最终高新区地块溢价7%成交价,青云序、东湖区各底价成交1宗,剩余3宗地块流拍。